25.01.31 나는 꼬마빌딩으로 월세를 번다(10)

25.01.31 나는 꼬마빌딩으로 월세를 번다(10)

■ 자신있는 요리사 
- 비싼 매장에서 요리나 재료비에 대한 스트레스 (X) 
- 작은 매장에서 넓은 공간, 좋은 재료, 더 많은 음식 으로 quality 를 높이려 한다. 

- soft ware : 임차인 
- hard ware : 건물, 부동산 

■주인 / 쉐프 질문 ( 개발 음식/ 어디서 쉐프 했는지 / 요리 어디서 배웟는지 / 트로피 / 상장 문의 ) 
 → 명함 get 
 
→ 건물주가 청담이면, 막무가내로 스벅 넣어달라고 할때, cafe open 제안 
 cafe 유리 하다 → 스벅은 입지가 안맞으면 입점 안한다 . 

ex )청담 b클리닉 김원장, 건물 하나 신축 , 2층부터는 병원 이전 
 1층 cafe open → 동업 진행 ?
  건물주 cafe open 비용 100% 부담, 바리스타 → 본인이 사장하는 것 제안
  월급이 아닌 수익 배분 → 1층 cafe open / 언제든 타인에 매매 가능! 

임차인 계약이 아니라, 본인 가게로 입점!! 
1F 에 입주 잘못 시키면, 주객이 전도 된다! // 내보내고 싶어도 마음대로 안된다!! 

■매각도 항상 염두에 둬야 한다! 
- 1층 임차인 잘못 입주 시키면, 주객 전도 된다 
- 임차인 내보내고 싶어도 내보낼 수가 없다!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 

- 건물주 입장에서도 , 임차인이 피해보지 않을 면을 고려 해야 한다! 

■어중간 하게 리모델링 하지 않는다 . 

- 리모델링비는 [수익증가] 로 이어지지 않을 위험이 많다. 

1. 고칠곳
2. 단순 환경 개선

- 두가지를 구분해서 한다 . 

- 매매시 , 공사비가 반영된 매매가로 안 이어질 수 있다 . 
- 2~3년 임대료 상승분으로 투자비 회수 안될수 있다. 

■ 경우에 따라 이전 시키기 힘든 1층 임차인이 있는 경우 
- 상당히 난감 하다 ! 

■ 명도 비용 고려 
- 임차인이 그대로 있는데 외관/ 주차장/ 공용부 리모델링 
 → 돈은 투입되지만, 임대료 추가 상승 (X) 
  → 임대료 상승 요청시 [계약서 대로 이행] 요청 

- 신규 매입 건물은, 매매당시 기존 소유자가 명도 책임 지게 계약 진행 

■불경기 : 매물 다수 / 매물값 down , 더 많은 매물이 나온다 . 
 - 호경기 : 매수자 高 / 매물이 소진되며 매매가가 올라간다. 

  → 불경기와 호경기가 반복된다 

■질의
1. 새 건물을 짓는다면, 어떤 임차인이 관심 가질지 ? 
2. 중개사가 진행하는 임차사 中 입주시킬 우량 임차인이 있는지 ? 
3. 이동네 흥하는 업종은? 
4. 이동네 어느 건물에 입주한 임차사가 최고의 임차사인지 ? 
5. 어느 건물 임대료가 제일 높은지  ?그 이유는 ? 

 → 가망 임차인을 염두에 두고 진행한다 → 장기 임대차 선계약 진행 

*건물 신축→ 화제가 된다 →이야기 좋아하는 주민들 
 → 내색 안해도 관심 폭발!!