25.01.27 꼬마빌딩으로 월세를 번다(7)

25.01.27 꼬마빌딩으로 월세를 번다(7)

■ 임대관리 
- 시장전략 / 임대 전략 수립 → 항상 상품성 있는 공간 
- 임대기준 수립/ 확정 

■  현황에 대한 지속 주시, 정보 수집 / 시장 환경 대응 
ex) 신축 건물 준공 → 내 건물 임차인 임대차 계약 만료와 몇달 차이 인가 .. ?

■ 리모델링 
- 공사 완공2~3개월 이전, 주요층 임차인 결정 

■ 1개 업체 전속 
- 성공 mkt 되기 위한 mkt 방법제출
- 계획대로 미실행시 계약 해지 감안 
- 건물주의 요구 사항을 답변 없이 미이행시, 언제든 계약 해지 가능 

■ 미납 임대료 징수 
- 가장 중요 !!! 
- 미납 발생시 미납 처리 절차에 따른 징수 
 → 1~2달 미납은 묵시적 용인  ?? 잘못된 미납 관리는 보증금 잠식으로 이어진다 ! 

■ retail 업종 1층 매장은, 운영 권리금을 받아서 나가기 위한 
임대료 미납 / 부실한 영업으로 이어지기도 한다 . 
→ 명도에 상당한 어려움 → 미납은 단 [1달] 도 가볍게 여기지 말고, 강하게 대응 한다 

■  비용 관리가 안된다면? 

- 임대 수익에 차질 
- 건물주의 돈으로 노후화된 건물 설비 / 공용부 수리 →돌발 비용 지출 !! 
- 겉으로는 수익이 발생하는 것 처럼 보이지만, 실제로는 상당히 적은 수익률이다..!! [악순환!! ]

■ 계약관리 
- 분쟁이 생길만한 조항 삽입
- 분쟁없이 정해진 기간에 건물 사용후 이별이 best 이다! 

■ 임대인 
- 건물주의 의견이 반영된, 변호사 감수 마친 계약서 활용 
- 임대료 미납, 중도해지  , 명도 소송 대비, 입주공사/ 원상 복구 공사, 
계약 종료시 보증금 반환 조항 , 권리금 내용, 전대차 규정 등..

■원상복구/ 입주 공사
[avoid] 
- 계약 종료시 , 원상복구 하기로 한다 (x) 

[best]
- 계약 종료시 , 별첨 1과 같이 원상복구 하기로 한다 (o)
- 계약 종료시, 계약시 인도 당시의 상태로 원상복구 하며 
 원상복구 이후 검수가 완료된 후에 보증금을 반환하기로 한다 (o) 

→ 원상복구의 기준을 잡고, 근거를 남겨둔다 . 

■사진
- 인도 당시 사진/ 영상 → 사진 컬러 출력 → 계약서 별첨 
 → 별첨이 첨부된 계약서에 양측 날인 → 사진 기준 원상복구 진행 

■이정도면 깨끗하게 쓰지 않았냐 ? 
-  사용감 의 청결도 / 상태 ..?

- 원상복구가 안되면? → 분쟁 → 보증금 반환 소송 문제 ..! 

■임차인이 진행한 원상복구 검수 절차 철저 
- 계측 →장비 → 바닥 균형/ 천장재 컬러/ 벽페인트 전체 도색 
 → 원상복구 기간 자체가 , 임대료 가산되는 임대차 계약 기간 內 진행 

■목적 
- 새 임차인 in / 기존 임차인 out → 원상복구 완료 시점 까지 
 [단 하루도] 손실이 나지 않도록 빌딩 자산 관리 한다 ! 

→→계약 대로 이행합시다 . (*분쟁의 불씨 없애기 ) 

■how ? 
- 인테리어 공사 가이드 라인 
1. 공사 자재 언제 어디로 반입
2. 승강기 사용법
3. 자재 반입용 승강기/ 공용 공간 이동 경로 보양
4. 소음/ 타층 임차인 업무 시간에는 진동 공사 금지 
 → 상당히 구체적이고, 강력한 공사 규정 

■ 신축 건물 
- 한번도 사용 안한 건물 → 계약서 잘못써서 애매해진다 ..? 

1. 새건물 손상, 승강기 흠집 / 승강기 천장부 찢김

2. 누가 잘못했는지 따지는게 더 stress...!! /입주하기 전부터 사이가 나빠진다..!