25.01.31 나는 꼬마빌딩으로 월세를 번다(9)

25.01.31 나는 꼬마빌딩으로 월세를 번다(9)

■ 행정 
- 중형 빌딩 - 월 임대료 3000정도 → 관리 소장 가능 
(강남 소형/ 강북 중형) → 건물 관리 일지, 일일 업무 → 월간/분기/연간 기록  확인

중대형 
→ 공신력 있는 대형 관리회사 위탁 , 1~2년 업체 위탁, 매월 업무 파악 

초소형
→ 건물주가 직접 관리 하는 능력 高
 ( 건물주, 건물 소장, 시설 보수 엔지니어, mkt 담당, 경비소장, 미화담당, 소방 관리자) 

ex )노량진 중형 건물 
1. 배관이 막혀서 지하 헬스클럽 위 배관이 터져서 수리 /컴플레인 다수 
2. 1층 대형 고기집, 숯불피우는 기계 on / 기름기 있는 식기 그대로 처리
 → 배관 동맥 경화 → 아침 0830에 출근해서, 해당 건물 안전 여부 확인 후 출근 
 → 비가 많이 오는날 주말, 한밤에도 간다 

■발생할 수 있는 문제/ 민원 파악 
- 항목별 대처 메뉴얼 정리 
- 정화조 뚫기 , 각 건물의 부분멸 수리 , 교체 위한 업체리스트 정리 등 

■부동산 수수료 아껴서 부자된 건물주는 없다 

■ 부동산은 한번 잘못 지어지면, 되돌리기 위해 상당한 돈과 노력이 들어간다 . 
- 시간은 돈으로 살 수 없다 

■ 시공사와 설계자가 내돈으로 그들의 작품을 만들어 버린다 ? 
유명한 사람이면 갑을이 바뀐다. 
건축 대상을 받지만, 임차인이 안들어오는 상황 발생 ? 건물의 상품성 down 

■ 강남 테헤란로 대로변 중소빌딩 연면적 1000평,  500~600억대 건물! 
주먹구구식으로 관리할 자산 규모가 아니다!!! 

■투입한 비용이 임대료 상승으로 이어지지 않는다면 ? 소용 없다 . 

■ 저층 → 고층화, 승강기x → 승강기 설치 

→→ 임대료 상승 효과!! 

   최고층 → 더 높은 임대가 가능 하다! 

■신축시, 여러명의 설계자와 접촉 
- 취향 반영대로 설계해줄 설계자 찾기 !! 

■유사한 빌딩, 신축/ 최근 remodeling 끝난 빌딩 찾기 ! ( 임장! ) 
- 너무 앞서지도, 뒤쳐지지도, 너무 튀지도 않는것! 
- 지나가는 행인에게 비웃음 사지 않는것! 
- 안목 키우기 
- 최신 사례 조사 ! 

■ 상담
- detail : 왜 좋았는가, 어느 부분이 마음에 드는가 + 사진 첨부 
- 계단, 로비, 주차장 , 엘리베이터, 유리컬러, 건물 깨끗한 정도 ...

→ 건축은 공사자재/ 공사 방법 마다 비용이 천차 만별이다 . 
계약서에 구체적으로 명기 해서, 분쟁의 씨앗을 없앤다 .

■ 대형건물은, 공인중개사 사무실의 1장짜리 표준계약서를 사용하지 않는다! 

■  1개업체가 통 임대 하면 ? 
- 장기 계약 유도 / 입주 혜택, 입주 공사 가이드라인, 원상복구 조건 
 해지 통보 기간, 보증금 반환 관련 조항 삽입 

 → 분쟁을 막기 위한 [제소전 화해] 체결 → 소를 제기 하기 전에 미리 화해를 받아들인다. 

■2~3년 이후 부터는 임대료 상승 조항 삽입
- 렌트 프리 → 매년 제공 or 앞에 몰아서 제공 ?
- 임차인 신용도 / 임차인 요구 사항 / 임대차 시장 → 탄력 제공 

■필수 의무 사용 기간 설정 
 →약속 안지키면, 중도 해지시 [혜택 환수] 진행

-이전 진행시 , 6달~12달 이전에 통보 요청/ 원상복구 검수 철저 
  → 그 기간 동안, 대체 임차인을 찾는다 

■시공 
- 상권분석/ 가망 임차인 파악 / 가망 임차인 가볍게 접촉 

■ RFP 
- 얼마의 견적에 언제까지 , 어떤 방식으로 시공할지 심사 

■ 민원 소지 미리 찾아 처리 
- 민원은 절대 만만하지 않다 . 
- 옆 건물 , 옆집에 공사로 인한 피해를 주지마라 → 발생할 문제 사전 예측 필요 
  → 철저한 안전 조치 → 직접 찾아가 공사에 대한 설명/ 양해 요청 
   → 옆집이 어떤 성향인지 파악 가능 

■좋은 임차인을 유치하기 위한 활동 
- 연구/ 제안 

■ 대출 
-부동산 불경기의 경우, [우량 임차인 입주 확정 여부]가 대출심사를 결정 한다! 

■앵커테넌트 
- 임차인이 자발적 문의 하거나 , 공인중개사가 입주 제안 하는 경우 → 없다! 
- 유망주 캐스팅 하듯이 물색 → 입주 제안 
- 임대차 건물의 주변 건물 장단점/ 입주사 미리 파악 진행 → 안면 트는 인사 / 상황 체크 
- 탐나는 임차인은 이전 가능성 문의 
  → 쌓이고, 타이밍이 맞으면 이전 된다. 

EX) 1.6년 이후 리모델링 준공, 차월부터 공사 진행 → 우리 건물 공사 완료시 이전 가능성 제안 
 → 그들도 계약 해지 까지 시간 필요 → 임차 확약 (LOC )요구 → 설계 / 인테리어에 고객사 니즈 반영 

EX2) 로비에 해당 기업 인포 DESK 병행 설치 / 승강기 동선 조율 / 주차장 할당 
 → 내어 주는 것이 많을 수록, 브랜드 가치가 크다 .

■자기 건물에 우량 임차인 입주를 위한 노력 
- HEAD HUNTING 과 같다. 

■ 적정 매입가 
- 2개 가게 / 4층 건물/ 50평형 → 25억
 - 동네 → 방향/ 위치/ 도로폭에 따라 가격이 다르다 !