25.01.27 꼬마빌딩으로 월세를 번다(8)

25.01.27 꼬마빌딩으로 월세를 번다(8)

■시운전
- 신축이라 해도, 하자 check 후 인수 해야 한다 
- 2~3천만원 중고차 → 시운전 다 해봐야 한다 

- 하물며, 50억 ~ 100억 하는 부동산도 당연히 시운전 해봐야 한다 
물리적 실사 → 하자 리스트 → 향후 발생할 문제 협상 / 앞으로 발생할 list 뽑아낸다. 

■규모가 작아도 check 꼼꼼히 
- 겉이 멀쩡하고 연식이 얼마 안되었다고, 덜컥 계약 하면 안된다!! 
  → 잔금을 쉽게 치르고 , 명의 넘겨 받는 순간, 그날로 모든 문제는 내것이 된다!! 

■몇백을 아끼기 위해서 ,수천을 쓰는 risk (x) 

■하자체크 
- 물리 실사 / 감정 평가는 [보험]과 같다 

■시설 관리업체 
- 하자체크/ 펀치 리스트 ( 사진 ) 
 → 계약 후 원상복구의 근거 자료가 된다 

■관청 사용 허가 → 준공 → 잔금 → 건물인수 
- 하자처리가 끝나지 않은 상황에서 인수인계 → 준공이후 하자처리 (xxxx )
( 보험도 있으니 걱정 하지 않으셔도 됩니다 ?) 

 →→ 믿지마라. 다른 현장일로 늘 바쁜 시공사는, 공사 현장을 떠난후 
내건물 하자 처리에 대응 안하는게 태반이다! 

ex) 500평 건물의 하자리스트 → 수백건 → 시공사에 공사 잔금 송금 이전 처리 요청 
 (경미한 하자 제외)  → 중요 부분만 남기기 → 수백건이 [수십건]으로 줄어든다. 

check 
1. 승강기 문이 안닫히거나, 혹은 떨리거나 
2. 주차 설비 오류 지속 
3. 공용부 로비 현관문이 한번에 안 감기거나 , 물 새거나 

→→ 수정 필요 

*건물주는, 시공사 소장/ 사장의 기쎈 모습이나 거친 말투에 주눅 들기 십상이다. 
시공사는 매일 건물주를 상대하고, 건물주는 시공사를 평생 몇번 상대 할까 말까이다 . 
건물주도, 쎈 선수를 고용해서 대리전 해야 한다..! 

■대관업무
 - 용도 변경 /불법 건축물 이슈 / 주변 건물 공사 / 도로공사
  → 매우 다양한 민원 발생 소지 !! 

ex) 용도변경을 대신한 자산 관리자 → 관청/ 기타 민원 처리 이후 보고 
 비용 발생하니, 건물주 역시 업무 내용을 인지 해야 한다 .
 공부해야 한다!!!! 

■ 비용
- 유지 보수비, 세금, 매매 → 양도 소득세 고려 !! 
-약정한 임대료/ 관리비 납부
  → 매일 달라질 수 있어서, 계산착오시 손해 발생한다 → 주의!! 

■미납금 회수 ( 미수금 ) 
- 독촉하는게 아니라, 미납 process보유 !! 

小임차인 → 보증금 잠식하며 임대료 몇달 연체 가능 ?(xxxxxx)
  → [보증금의 이자]도 임대료에 합산하는게 맞기에, 잘못된 생각이다. 

 ■계약서상 돈거래는 목숨처럼 생각해야 한다 . 
롤렉스/ 벤츠 쓴다  ? → 바로 명도 진행한다. 

현실은 전혀 그렇지 않다 . 
은행이자 밀리거나 사채쓰면 안다. 아주 가혹하다..! 
건물주는 사업하는 人이고 , 임차인이 약자도 아니다 . 
그냥 계약 관계일 뿐이다. 
계약은 위반하는 이가 책임 진다. 

■연체를 절대 허용 하면 안된다.  
2개월 연체시, 건물주는 계약 해지 가능 하게 계약서 조항 삽입.
연체를 봐주면, 2개월 연치는 습관이 된다. 

■ 입금일 이전, 청구서에 연체에 대한 사전 주의 
- 실 미수 발생시, 당일이나 익일에 미수 통보 
- 실수 일 수 있으니 , 1차 통보에서는 연체에 대한 적용 면제 but 메일 / 공문 진행 
(전화, 문자 x )
 → 입금 일자 명기 요청 / 미납 사유 답변 요청

- 합당한 이유 없이 2차 연체 → 공문서 형식 내용 증명
   → 감정적으로 대처하는 임차인의 경우, 대응 성향 정도 파악/ 기록해둔다
    →→ 재계약 여부 판단의 근거가 된다 . 

■ 단한번이라도 미납/ 연체 한다면? 

  →→ 요주의 인물, 주의 관찰 회사가 된다 !! 

*한 두달 봐줘도 된다라는 사고는 위험하다 . 임차인에게 오히려 독이 된다 . 
일부러 가끔 연체하며, 건물주에 형편의 어려움을 어필 하는 사례가 있다 ?? 

  → 재계약시 임대료 못 높이려는 전략?  → 이제는 재계약이 성사 안되는 시대이다. 신용도 down 

   →→ 임대료는 절대 밀리면 안된다. 

■ 내용증명
- 법적 절차 → 공식 서면 답변 요청 → 명도 절차 준비 → 초기 임대차 계약시 , 이런 이슈 발생 하면 
(*제소전 화해 작성/ 높은 보증금 요구 / 법인 계약의 안전 장치가 필요 하다 !) 

■최대한 임대 수익이 나오게 관리한다! 
- 바로 안팔리더라도, 가치 올리려는 mind!! /돈의 흐름 기록! /report 작성! 

- 상업성/ 상품성
  → 임대료/ 매매가  → 시장 가격을 거스르고 거래 되기 힘들다 !!