25.01.02 나는 월세로 연봉을 번다 1 _ 노창희

25.01.02 나는 월세로 연봉을 번다 1

■잠재고객을 모아야 한다 
- 매물과 고객을 직접 찾아 낸다

1) 진행중인 a급 고객 상담 차트 몇개 ? 
2) 5년간 몇건 계약 작성? 
3) 하루 평균 몇시간 정도 나가서, 매물과 고객을 찾는가? 

■ sales는 누구나 마음에 각자 스크래치가 있다. 
내상을 넘기면 우울증이나 공황장애가 올수도 있다 . 
→ 털어버리기 ..!!

■ 경찰 순찰 활동 → 정해진 관할 구역 커버 → 출동..!!

■ 우리는 우리가 모르는 사이에, 人에게 고나심받고 우리도 모르게 노출 된다 
- 진심

■ 첫통화가 어렵지만, 하고 나면 별거 아니다 

■ 놀거나, 쓸데없는 일을 하거나 , 내 시간을 잡아 먹는 가짜고객 (x)

■b.c.d고객을 풍부하게 만든다. 

일한 자만이 고객을 찾는 성실하고 정직한 일. 

■ 예의 없는 고객은 진행 안하면 된다 . 
세상에서 제일 흔한게 건물이다. 

매일 발굴하는 고객 숫자 지키기 

■cold call - 잠재고객과 일단 만나보기 / 약속 잡기

살아있는 매물 소개 , 건물 전속 받을 기회 포착 

→ 지역 內 건물, 공실률, 임대가, 임대 시장 흐름 파악 

→ 건물용도 파악/ 공실 없는 만실 만들기 
한정된 시간 內 언제까지, 누구를 대상으로, 어떻게 채울지 제안 

최근 임차인 관리 , 대내외 업무/ 대관업무 , 임대료 미납 도촉 , 관련 법적 처리 
  시설 관리 , 각종 법적 관리 → 건물 위탁 → 상당한 수준의 역량 필요 ..!!

■ 한팀 
- 좋은 일, 나쁜일, 고민하는 일을 함께 하는 [한팀]이라는 동질감..!
- 건물을 가진 人을 상대하는 일을 한다 .

■나의 하루 일당, 단가에 맞는 활동을 한다. 
- biz를 하는 것은, 수익 창출이 목적이지 우리는 유니세프가 아니다. 
- 인당, 시간당 단가를 잊으면 안된다. 
- 내가 벌고 싶은 돈의 크기만큼, 맞는 활동을 해야 한다. 

→ 사전임대 mkt 을 통해, 기간을 두고 더 많은 가망 고객을 만난다. 
→ 막다른 곳의 건물일지라도, 더 저렴하고 조용한 건물을 찾는 이가 있을 것이다 .

■전진
- 일을 통해, 일속에서 배운다 . 
- cold call 거절, 건물주를 만나기 위한 전략, 실수로 깨진 계약에 대한 반성, 
검은 유혹을 뿌리치고 정도를 걷는 노력 
 →→ 학습의 기회다 ..! 

■에너지 뱀파이어 
- 좋은형, 멋진 사회 선배 
 → 영업이 다 때가 있는데 , 너무 초반에 애쓰지 마요 ㅎㅎ 
  식사는 했어요 ? 곰탕 같이 먹을까요?   ㅎㅎ  → →나에게 달달하게 하는 사람은→ 피해야 한다. ..! 

■임대차 진행시 업종 부합시 
- 의무 사용 면적 유리 → 임대료 협상 가능 

■사옥용
- 개인명의 or 법인 명의 

 → 월세 책정 방법/ 근거, 세금의 유불리, 공사비 투자/ 세금처리 구분 
 → → 전문가와 필수로 상의 해야 한다. 

■천억대 자산가
- 아무 준비 없이 사망하고, 자녀들이 수백억 상속세를 낼수가 없어 빌딩을 판다 .
- 송사에 휘말려 재판하고 서로 원수가 된다 . 

→ 돈뿐만 아니라, 자산관리 방법도 물려줘야 한다 .
 건물 관리 방법, 임차인 유치/ 관리 방법/ 시설 관리 방법...!!

→→→천억짜리 빌딩 날아가는데 몇넌 안걸린다. 
 20년후 고객의 건물이 다른이에게 넘어가거나, 자녀들이 한순간에 무너 뜨린다..!

■모든 건물주가, 자신의 마음에 딱 드는 건물을
매물로 만나서 매입하는 것은 아니다.

■ 고치고 싶은 부분 / 리모델링이 필요한 부분 
- 건물 매입후 고민 x 
- 매매 계약 이전, 답사 단계에서 부터 확인 필요 

- 다쓰러져 가는 건물이라도, 그 건물의 위치/ 건물이 속한 상권 
 → value add 할수 있을지 상상..!!

■고민
- 리모델링 어떻게 ? 비용 얼마 ? 신축인가 ? / 
건물 가치 높여줄 임차인은 어떤 업종이 좋을지 고민 ..! 

■빌딩 가치 상승을 위해 참고할 빌딩 

■ 물어보면 자신의 방법으로 대답해주기 마련이다. 
테헤란로 1층 화단 꽃심는 여사님 → 1층 공실 문의 → 사무실로 올라가자..! ( 건물주) → 15층 빌딩 전속 수주..!

■잘못된 경우 
1) 매매가가 아주 저렴 하다 
2) 변두리 / 지방 물건 → 서울 지역 보다 규모가 크다 → 큰 건물에 대한 소유욕
3) 지방 물건 경매 낙찰, 목적없이 대형 건물 일부층 매입 

→ 이상한 투자는 한 투자자의 인생/ 가족의 상당한 재산을 
땅속에 쳐박아 오도가도 못하는 신세로 만든다..! 

■상업성
- 상업성을 잃으면 시장가치도 상실한다 
- 지나친 애정을 두고, 수익률을 넘어서는 공사 (x)
- 3000만원 신차 →1000만원 들여 엔진/ 오디오 튜닝 → 나혼자 승차감 좋음 (x) 

 → 같은 동네에 같은 크기 / 같은 토지가의 동일 면적 빌딩 매물 → 내 물건이 천덕꾸러기가 되면 안된다...! 
   →→빌딩을 산거에요 ? 무덤용을 산거에요 ... ?

■중소빌딩 (*사옥용도) 
- 남의 건물에 월세 낼 바에, 구매하고 이자내는게 낫다 ! 
 + 장기 사용할 임차인 → 안정적인 임대 수입!!

1) 5층 건물 
- 5명 임차인 ( 각층별 별도 ) 
- 1개 회사 / 10년 임대차 계약 / 자체 관리 

→ 건물주 마다 선호도가 다르다 

추천: 1F는 리테일 업종 / 나머지 2~5층은 1개 회사 

■사옥 직접 사용시 
- 신용도에 따라서, 유리한 대출 조건 가능 / 부담 DOWN 
- 건물 매입, 80~90% 유리한 금리로 대출 가능
- 용적율 상향/ 세제 혜택 제공

■정보 변별력 
- 화제가 되는 임차인을 입점 시키기 위한 노력 (CONTENTS !! )

1) 3층 건물 
- 1~3층 통짜 스타벅스 건물
- 1층 치킨 가게 / 2층 수학 학원 / 3층 집주인 

 → 2 건물의 가치는 완전히 다르다!! 

[아! 1층에 스벅있는 건물!] 이라는 소리를 들어야 한다 .

좋은 임차인 유치/ 흥하는 업종/ 상권 리드 업종 / TREND 분석!! 

■시간의 주인
- 힘을 잃지 않고, 힘의 우위에서 계약 성사를 위해서는 , 시간의 주인이 되어야 한다 . 
- 돈보다 시간이 중요 하다 

철저한 사전 조사 → 상권분석, 적정임대가 도출, 가망 임차인 조사 
  1차 태핑 → 우량/ 대형 임차인 우선 제안 

*팀웍을 살려서, 함께 일할 부동산 전문가 옆에 두고 활용..!