23.12.15 연봉 10억 공인중개사의 영업 비밀 (6)

23.12.15 연봉 10억 공인중개사의 영업 비밀 (6)

■시나리오 
-ex )2시간뒤 , 10층 역삼역 이면 신축빌딩 건물주 미팅 
- 첫마디 , 소개 , 가장 궁금해 하는것 ,날카롭고 기분 나쁜 상황 예상 

 → 명함은 두손으로 줄까 ? , 시선 맞추기 , 예의없는 건물주 아들/ 며느리 대응 시나리오 

■몰입 
- 마음을 다스리는 방법 
- 도망 갈 수 있는 뒷문 하나 정도 만들어 두기 

1) 스트레스 해소 
2) 이유 만들기 
 → 가정이 있고 , 아이를 키우는 가장 

- 낮에 막히는 도로를 피해, 주말 밤이나 새벽에 만나 , 신축빌딩 /다음주 만날 건물 찾기 
  → 결핍과 필요 정신 ...!

■거절은 당연한것
 ex ) 젊은 나이에 안됐다. 같이 미치면 안된다 . 나는 괜찮다..! 

 5 call or die . 
매일, 매주, 매년, 평생..!

ex ) 30일 中 20일 *5 콜 = 1달 100콜 
- 매달 10~30명 만나기 ( 건물주, 건물 소유자 , 건물 관리 소장 등 ..) 
- 업무 량을 늘린다. 

■ 성공하는 agent 
- 적극성, 외향적, 자신의 서비스 제공 → 활동량 高
- 쑥스 x, 민망 x, 하는 것이 중요 하다! 
- 고객 발굴력 (prospecting power) 
   1) 골라 골라! 철판 까는 남대문 상인 
   2) wall street 분석력, 전문 지식 ..! 

■건물
1) 건물 면적 층별로 best 임차인 배치 하기 
2) 30% 수준 이상 1개 회사에 임대 (x )
  → 리스크가 크다 

3) 중소 건물 → 기간을 못채우고 이사 → 망하는 일 빈번 → 임차인이 자주 바뀐다 .
   → 좋은 임차인이라는 전제 // 장기 임대가 좋다 ! 

4) 시차 예측 
 - 전반적 경제 상황 , 지역 內 단기 공급 예상 건물 , 중장기 공급 물건 주목! 
  → 대형 건물 부족 / 임차인 수요 高 → 호황 
   → agent : 자신의 지역 內 최고 전문가! 

ex )대형 건물 1층 → 임대 안됨 x → 지역내 소형 건물 소개 
  → 소형의 단점을 보완할 비교 자료 제시 → 보고 → 제안 
  ( 상당수는, 원가 절감의 이유 만으로 이사 x ) 

■건물
 - 건물 전체 임대 → 갑자기 이전 리스크 → 우려 point 정리한 계약서 
   → 중도해지  원상복구 이슈 대비 

- 통임대 : 양날의 검 
 - 연도별 인상폭 / 임대기간 초기 rent free / ti (tenant improvement -공사비 지원 ) 
 → 중도 해지 조건 강화 ( 안전 장치 )
    → 임대가 끝나도 , 건물에 대한 관심과 건물주 부동산 이슈 check 
    → 수년 뒤에도, 전속을 받을 수 있게 지속 관리 

■인폼
- [건물을, 좋은 임차인으로 빠르게 장기 계약 세팅]
  → 정리 후 건물주에 알린다 .! 엽서 ! 우편! → 나에게 연락 오게 하기 

- 테헤란로 15층 신축 빌딩 → 준공전 만실 → 대형 현수막 설치! 무지개색! 
  
[임대완료! 000의 00에게 맡기면 임대 됩니다! ]
 
[당신의 옆건물을 매매한 agent 입니다! 건물 매매 가능 금액을 알고 싶지 않으십니까! ]

자극적으로 전화가 오게 홍보 한다!