25.01.05 나는 꼬마빌딩 월세로 연봉을 번다 _ 2

25.01.05 나는 꼬마빌딩 월세로 연봉을 번다 _ 2

■ 일종의 청약 
- 공간 제공자 / 공간 사용 희망자 
 → 계약에는 자신의 이익을 충분히 반영 해야 한다

■ 주변에서 발생하는 대규모 개발, 경쟁 건물 리모델링, 
신축 이슈 안살피면 → 좋은 임차인을 모두 빼앗긴다 

■ 임차인들은 같은 조건 이라면, 
언제든지 새건물로 이사할 준비가 되어 있다 . 
심지어, 더 비싼 임대료를 지불하더라도, 더 좋은 건물로 간다 

■ 건물주 
- 수시로 공인 중개사들과 만나서 이야기. 
- 이슈 확인, 건물 불편함 확인 

■check
1. 임차인들 계약 해지 날짜 맞추기 

2. 기존 임차인들의 계약 일정 조절하며 이사 시키기

3. 건물의 리모델링 수준, 신축검토 여부 판단

4. 고 임대료 가능한 임차인군 마케팅 
- 설계 확정 전에 접촉 시도 

5. 건물을 통으로 사용 가능한 franchise cafe , 00클리닉, 00입시학원
- 가망 임차인을 공사전에 찾도록 대행사/ 중개 법인 선임 고려 

6. 임대료 상승에 영향을 덜 주는 과잉 spec 공사 배제 

7. 상업성 유지 , 공사비 투입 여부 결정 

■부동산을 평생 가지고 있지 않으니, 매매 가능성 고려하여 리모델링 

■ 목적과 의도 , 사용자 입장에서 생각 해야 한다 

■ 규모 大 
- 법정 감리자 이외에, 건물주가 직접 선정한 본인의 감리 (cm ) 을 두고 
진행시 일일보고, 지시하며 공사를 리딩 한다 

- 내 건물의 완성도를, 타인의 말에만 의지하고 믿으면x

■건물 완공 
- 외형만 보고 법적 준공 → 잔금 바로 치른다 ? (x) 
- 검수 절차 필요 
- 건물 하자 리스트  ( 하자 처리 확인 후 인도 받기 ) 
- 육안검사/ 사진 자료 → 확인 후 받기 
- 층별, 시설별 사진 자료 남기기 → 완성도 높은 건물 인도 

- 전문 관리 업체 의뢰 → 12개월 간 건물 운영을 배운다 / 물리 실사 비용 무상 제공 

■하자리스트
1. 승강기/ 주차설비
2. 수도/ 광열 장치, 에어컨 작동 여부 ( 연결 부위 누수 , 실외기 안전 부착 여부)
3.출입구 및 층별 도어, 층별 창문과 창틀의 정상 닫힘 확인
4. 누수여부 
5. 성능에 문제가 없는 스크래치 
6. 단순 도색으로 처리가능한 손상
7.화장실등 타일 접합 부위 / 금속 접합 부위 中 오차
8. 층별 사진 폴더 제작 
 1) 원상복구의 기준으로, 계약서에 층별 모음 사진 첨부 
 - 원상 복구 수준의 잣대로 활용 

 2) 임차인의 인테리어 공사에서 자재 반입/ 공사시 
 공용부에 대한 공사 전후 검수 과정을 통해, 파손사항 사전 방어 

■랜드마크 
- identity, 건물의 정체성 → 화제의 건물/ 매우 독특한 디자인(x)
- 너무 심하게 변경하면, 상업성을 잃는다 → 균형 필요 

- 매각시 원상복구 되는 선에서 계획 필요 
- 사옥 마련으로 외곽에 회사 로고 / 회사 글자 → 매각시 빌미가 되어, 가격 인하 요구 한다 

■ 상업용 부동산 中 거주하는 집

■ 임차인을 찾아 놓고 공사시작 or 해당 임차인이 공사 진행 + 공사비 보조 

■ 자리 매김은 꼭 커서 되는게 아니다. 
 (*싸움은 덩치커야 잘하는게 아니다. ) 
- 시골 읍내 농협 건물/ 롯데리아 건물 등 

- 좋은 건물에 좋은 임차인이 입주한다 
 → 입주해서 사용자로서 편리하고 , 그들의 사업에 이익과 혜택이 극대화 되는 건물 

■ 자기 취향을 모르는 건물주는, 설계자에 휘둘리낟. 
- 유명할 수록 더 심해진다. 

■건물주는 나다!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
- 설계자의 능력을 내가 돈을 주고 사는 것이다. 
- 상을 받아도, 상품성 없는 빌딩이 수두룩 하다 

예쁘긴 한데, 임차인 유치가 어려운 건물 → 텅텅 비어있다. 

■ 색깔이나 인상이 너무 강하면, 나중에 팔지 못한다 
- 보유기간 동안 임대료를 좋게 받지도 못한다 

■ 어떤 건물에 스벅이 입주해 있는지, 어떤 건물에 장시간 비어 있는지 확인 

■ 공인중개사 
- 어떤 임차인 계약/ 어떤 임차인 관리 / 흥망 업종 확인 가능 
 → 1층에는 어떤 업종 임차 기대 등 ..( 시장 조사 → 취향 반영 요구) 

■ 공사장 공사 가림막 →천막 활용 → 부동산을 보인다 
 → 건물 디자인/ 특징 노출 → 자연스럽게 홍보하며, 이사하라는 세일 한다 .

ex )군자동 보난자 커피 [독일] → hot place , 서울 시내에서 모두 모인다! 
  좋은 이유로, 人들의 입소문을 타야 한다 

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