24.12.03 ■ 연봉 10억 공인중개사의 영업비밀 (2회독)

24.12.03 ■ 연봉 10억 공인중개사의 영업비밀 (2회독)

■ 교대 전속 빌딩 건물주 
- 건물이 모두 채워질때 까지 아침 7시, 매일 임대 마케팅 회의 
- 여러 사업을 하는 사람, 매일 출근 전 임대 마케팅 현황 의논/ 회의 
- 상당한 수준의 컨설팅 수수료 상향 
- am 7시 전날 활동 보고, a급 조건 진핸현황 보고 , idea 짜내고 , 하루 계획 설명 
- 각자의 사무실로 am 0830 까지 출근 하는 생활을 6개월 정도 
- 새벽에도 전화 → 고통이 상당하다. 
- 어중간한 단어로는 성공할 수 없다 . 

→준공 전 임대 완료 ..!! 

■  건물주가 생각하는 것 이상으로 , 건물 임대 마케팅을 한다 
 -내가 건물주를 리드하고 , [건물주에 이렇게까지 안하셔도 돼요.] 라는 말을 들어야 직성이 풀리낟. 
- 알아서 잘하는 人 이니 건드리지 마세요. 라는 경고 

→부동산 서비스 / 임대 mkt 설명 
→ 이렇게 임대 mkt 진행 / 모든 과정을 건물주에 수시 보고 / 의논/ 한팀으로 마케팅 하는 이가 있을까요 ? 
→ 전속 → 아무 물건이나 받지 않는다!!

■ stress받는거 없어 ? 
→ 저는 사장님이 원하시는걸 잘 알고 있고 , 이미 그 요구 사항 이상으로 활동 
→ 대출의 심리적 부담을 안는 고객의 stress 해소 → 100요구 → 150~200으로 대응 

- 계약 성사율 高 , 신규 고객 발굴 高 → 대출의 한계 x 
- 사무실에는 매물과 고객이 없다 → 현장에 나가야 한다. 

- 1건의 계약 → 10배수는 있어야 한다 
- 하루 10명 만나는게 쉬운건 아니지만, 어려운 것도 아니다 . 

- 역삼 사무실 → 영업회의 → 파밍/  공실 건물 주 , 관리인, 임대 조건 문의 
- 회사 소개서 , agent profile → 전속 or 일만 매물

- 규모 大 → 전속 대행 제안, 지뵹하게 건물주를 찾고 만나서, 임대 대행 제안 
→ +10 명 만나기 , 식사도 sales 의 연속, 식당 사장님과 교환 

■고객의 컴플레인 
- 모욕을 주는게 아니라 , 상황에 대한 짜증이다. 

- 식당 : 좋은 소식이 있습니다. 식당 인근에 제가 관리하는 신축 빌딩이 있는데 , 이전이나 확장 계획이 있으실지 ? 

■ 내 상품을 구매할 대상을 얼마나 많이 만나느냐 
 → 나가서 고객을 찾아 와라 

■리서치, 자료 조사 , 자료분석, 제안서, 계약서, 답사 물건 정리 

■ 부동산 
- 땅을 찾아가는 행위가 영업 활동의 핵심이다. 

■ 왜? 라는 고객의 질문에 효과적으로 답할수 있어야 한다. 
- 전속이 고객에게 어떤 이익을 주는지 어필 한다 

■ 매핑 : 지도 작업, 지리 익히기 
- 스태킹 stacking : 건물 內 수직 층 구분, 층별 사용 中 입주사 조사 , 임차인 조사 

■나만의 세일즈 지도 
- 빌딩 리스트 , 입주사 조사표 , 층별 임차인 리스트 

- 선릉역 반경 50m, 역삼역 반경 100m
- 잠들기 전 테헤란로 대로변 건물을 외운다 (t1~t5, 100개) 

- (t1-001, ~t1-100 )*5 = 500개 
- 개요 : 토지면적 , 연면적, 층수, 주차방식, 주차대수 
 → 임차인 리스트 주기적 조사 → rent roll → 입주 회사 현황 관리 

*rent roll : 중개/ 컨설팅 제안 가능 
- 테헤란로 대로변 임차인 리스트 → 수천개 회사 잠재고객 관리 

■ 세일즈 실적 관리 →자신의 주변 부동산 현황 체크 
- 경쟁건물 內 주요 임차인 리스트 → 내 건물로 이사하게 잠재 고객 관리 
- 렌트롤( 계약 조건이 정리된 file )수시 체크 → 건물 측이 이사 시킬 人, 절대로 나가면 안되는 우량 임차인 → 중요 하다