25.01.10 나는 꼬마빌딩 월세로 연봉을 번다4

25.01.10 나는 꼬마빌딩 월세로 연봉을 번다4

■ 제값을 치를 마음이 있다면, 건물 살 수 있다. 

■ 대출 이자는 월세로 감당할 수 있는 범위에서 있어야 한다 

■ 이자는 어떻게든 낼 수 있다 ?(x)
→ 그 이자를 언제까지 감당할 것인지 ? 
그렇게 지불한 이자 합계를 능가해서, 매매 차익을 확보할 수 있을지 ? 

→ 계산이 안된다면, 은행만 부자가 된다. 

■ 자기자본 50% 이상, 2020년도 무리한 레버리지 매물 
 → 이자가 올라서 역마진 → 조용히 매물로 나오게 된다 
 
 → 많은 학습이 된 人 , 미리 자금이 준비된 人 →→ 건물 주인이 된다..!

■ 부자들의 공부는, 회사원들이 6시에 집에가서 쉬겠다는 사고방식과 천지차이.!
보통은 쉬지 안는다..! 임장이 책이고 , 협상이 놀이다..! 

■매도, 매수가 잘되는 곳에서 사고 팔아야 한다.
[파는것] 이 중요하다 ..! 
그러기 위해선, 잘 사야 한다 ..! 

■불경기 / 호경기 가리지 않고 매매가 일어나는 곳 
매물 내놓으면 바로 나가는 것 .
가망 매수자가 복수로 있는곳 ..! 

 → 경쟁이 치열한 곳을 사야 한다! 

■빌딩 
- 현금을 은행에 맡기는 것에 대한 부담 / 낮은 이익등 ...
- 금괴를 산다 . 
- 약간 손해를 보고 파는 일이 있어도, 바로 현금 바꾸기 가능..!

■내가 보유한 빌딩은 , 항상 임차인들이 입주하고 싶어하는 건물로 만들고 관리 해야 한다 ! 

■tip 
1. 10개의 경쟁 건물 시장 조사 → 입주사 변동 체크 ( 월단위) 
 동급 10개, 상위급 10개, 하위급 10개 

2. 거래되는 빌딩 사례 수시 분석

3. 공사 中 건물 → 임대가 책정 확인 

4. 지역 內 좋은 임차인 → 내 건물로 이사온다면 ? 가정 

5. 임차인에 제안할 point 정리 

6. 얼마나 많은 면적 사용 ? / 얼마나 오래 있을 업체인지에 따라서 
임대료 협상 다르게 진행

7. 1층 : 개인과 계약 (x ) 
- 프랜차이즈 본사 / 운용사와 계약 한다 ..! 
- 임대료를 낮추더라도, 회사와 계약 한다..! 

→ 임대차 계약 종료시 , 일반적이고 상식적인 비용 / 절차로 종료하게 준비한다. 

 →→ 회사 : 행정적으로 업무 처리 가능 하다! 

1층에 개인일 경우 ?? → 임대차 보호법 적용 → [빌딩 매매 불가 할수도 ?? ]

■ 통임대 
- 대기업 자회사 ( 우량 임차인 ) → 5~10 년 장기 임차 

- 2~3년 부터는 임대료 인상 가능 
 TI : TENANT IMPROVEMENT (공사비 지원 )  
  합의 기간 內 중도 해지시 , 반환 OR 보증금에서 차감 → 계약상 합의 필요 
 주옫 해지시  6~12개월 이전에 통보 → 대체 임차인 찾기 , 원상복구 철저 

1)성장세, 사업자의 부동사의 투자 
- 환금성/ 보유 후 매각시 차익 목적 → 강남, 성수, 홍대 

2) 퇴직 후 연금형태, 월 임대료 
- 강북/ 경기 우량 임차인 빌딩 → STARBUCKS, PARIS BAGUETTE 등 ..! 

■ AKS 
- 1시간 정도 상담하면, 매수고객이 원하는 것을 충분히 듣고 
어느 지역에 사야 최적인지 답이 나온다 . 

- 고객도 부동산 人 의 간을 보고 , 부동산 전문가도 고객의 진실성을 본다 

■  강남 선호/ 안정성 
- 매수자의 폭이 넓다 . 가격인상/ 인하 존재 / 거래 잘됨 
- 임대수익/ 매각 차익이 적더라도 , 빠른 환금성 / 공실 리스크 DOWN 
- 경제가 나빠져도 , 안전한 건물 (**건물이 비싸고, 수익률 DOWN, but 안전) 

■ 높은 투자/ 재미요소 
- 성수동 노후 건물 , 연남동 용도 변경 (**높은 수준의 remodeling ...! )
- 상당한 시간과 스트레스 , 높은 상승 가치..! 
 but 임대료 감당가능한 유치가 가능한가 .. ?

■안정적인 임차인군 확보
- 은행 대출 상담시 aks :임차인이 누구인가요 ? (*신축 : 누가 사용할 예정인지 문의 ) 

- 은행 : 대출 이자 납부 가능 한가 ? 원금 회수가 가능 한가 ? 

■니 가족 입에 들어가는 쌀 사는 돈을 , 남에게 의지하지 마라 

■임대인도 좋은 임차인 찾는 과정에, 적극적으로 나서야 한다 . 
내 마음에 들게 일하는 공인중개사 찾기가 어렵다 . 
동네 중개사에 너무 의지 하지 마라 . 

■ 수수료 확정한 전속 계약 . 
- 해당 중개사가 내 건물에 우량 임차인 유치를 위해 , 어떤 일상을 보내며 세일 하는지 관리 감독한다. 

■실력있는 임차인이 다른 건물로 가게 두면 안된다.
- 내 건물을 어필하고, 매력 포인트, 불편하거나 위험하지 않게 관리 한다. 

■내 건물이 1순위가 되게 해야 한다. 
- 경제 상황이나 부동산 임대시장과 무관하게 , 언제든 비싸게 입주하고 싶은 
건물로 유지해야 한다. 

■ 안전 
- dislike : 학생 대상 학원 , 병의원, 종교 단체 
 → 공용부 손상, 사고 발생 위험 高 ( 여럿이 반복적으로 사용 한다 ) 

- 관리비에 차등을 두고, 향후 원상복구에 대한 조항/ 계약 작성시 
근거를 상당히 높은 수준으로 한다.

- 임주공사시, 자재반입 과정 → 건물이 상하지 않게 관리 
임차인 계약 이후 ,interior 공사 미팅 → 공사 가이드 라인 설정
 → 자재 반입시 주의 , 공사시 주의 , 건물 훼손에 대한 사전 협의 / 계약 진행 

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