25.01.20 나는 꼬마빌딩 월세로 연봉을 번다(4)

25.01.20 나는 꼬마빌딩 월세로 연봉을 번다(4)

■우량 임차인 유치 → 건물 가치 상승 

■ posco center / asem / trade towr → 입주사 선정표 ! 
- 신용도, 재무제표, 면접 등 → 까다롭게 고른다.

임대료 올려도 계속 있을 사람, 건물의 명성에 흠가지 않는 사람 
임차인 유치에 꼼꼼하다 . 

작은 건물 → 우량 임차인 유치가 핵심!! 

■부자의 눈빛 다르다. 
- 아주 강하거나, 강한데 숨기고 있다 ..! 

■진짜 흔한게 건물 아닌가 ? 
- 차별화/ 특화 필요 → 완벽한 사업체 여야 한다 ! 

■사고 싶은 건물 정하기! 

■이동네에서 건물 하나 산다면, 어떤 건물을 가지고 싶은가  ? 
- 아주 작더라도, 어떤 성공이나 결실을 거두었을때, 성공에 대해 아주 자세히 이야기 해주기

■정보습득이 미흡하면, 공실 발생시 자산 관리자 역할을 소홀히 한거다 
- 지위를 잃는다 → pm 계약 해지 통보 / 내용증명이 온다 

■ building 
- 임차인 listing , 1층 info 임차인 표시 / 사진 찍는다/ 정보 축적 
- 건물 외관, 공통부 사진 → 정기적 update 
- 만나는 이의 명함, 개인 프로필 주고 받기 
- 임차인 방문인사/ 총무 미팅 

■ 거래 
- 공실 조사 활동/ 내가 매일 집중할 일 구분 / 이전 축적 자료 , 오늘 만난 자료 구분 
 → 자료 조사원 (x) , 계약자 (o) 

■ 고객 상담 차트 
- 만나는 이가 바로 수익으로 이어지지 않는다 . 
- but 수익 안되는 고객도 만난다 
- 잠재 고객 숫자 늘리는 일, 단기 고객 발굴 / 중장기 고객 관리 병행 → 고객 차트 관리 

■과거 apt 투자자들은 대출과 전세 제도로를 통해 ,apt 매입 
- 다시 되파튼 방법으로 부를 축적한다 .

■3.8% 의 담보 대출 이율 → 6.5% 로 오른다 . 
- 영끌은 심각하다 . 거주하는 집 / 가용 대출 털어서 부동산 매입 

■ 역마진에 놓인 투자자 
- 월 임대료로, 월 이자를 감당 못하거나 or 임차인 이전으로 공실 발생 시 
 → 월 임대료 감소 → 심각해진다 

■ 제값은 주고 부동산을 거래하되, 원하는 지역에서 원하는 가격대의 매물 찾기 

■ 부동산 처럼, 잘못사면 골치아픈 것도 없다 
- 건물 잘못사서 몇년간 고생하고, 패가망신 하는 경우도 많다 

■안전
- cctv 도 보조수단이지, 원인 해결책이 아니다.
- 위험요소 검토/ 대비 필요 
- 사람이 다치지 않게 관리 
- 장마/ 폭설 등 계절적 요인으로 다치지 않게 위험 차단 

■ 언덕 건물/ 노출형 계단 
- 눈비에 대비한 설계 필요 
- 도로/ 계단 바닥에 열선 → 눈,비가 마르게 한다 

ex )안성 고급 주택 분양 → 언덕경사가 심해, 겨울철 사고 대비 필요...! 
ex ) 대림동 디자인 예쁜 빌딩 → 디자인이 예쁘지만, 저기는 장마철에 분명 사람이 미끄러지겠다...!  → 동선에서 위험요소 사전 차단..!